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資本市場的“本科畢業獎狀”——建業地產4個月內香港兩次發債融資6億美元,省域化戰略價值受資本市場熱捧

建業地產榮獲2013中國房地產上市公司百強第21位

建業地產榮獲2013中國房地產上市公司經營績效五強

        6.5%年利率,國內地產公司融資新標桿

        繼2013年1月發行2億美金債券后,5月22日,建業地產(832. HK)成立21周年之際,于香港再次成功發行5年期4億美元無抵押美元債券。引人注目的倒不是其4億美元、約相當于25億元人民幣的融資額,而是其債券年利率僅為6.5%。

        熟悉國內房地產行業的人都知道,受宏觀調控等影響,地產企業融資較難且成本普遍較高,年利率10%以上非常正常,而國內銀行貸款基準利率目前5年期為6.4%,10年期則為6.55%,同時有土地或在建工程抵押,項目貸款專款專用等限制。

        因此,建業地產此次無抵押融資6.5%的年利率,實質上優于國內中長期銀行貸款的利率。

        需要特別指出的是,這樣的利率在所有中國民企非投資級地產公司中,與建業地產擁有類似債券評級(B1/BB-)的所有美元固定利息債券里,也是利率最低的。同時,基于對公司良好發展的信心,國際著名評級機構標準普爾在本次債券發展過程中主動調高債券評級,由此前的B+提升至BB-。

        例如,今年3月26日,綠城中國發行3億美元5年期美元債券,利率為8.5%;廣州富力1月30日發行2億美元7年期美元債券,利率為8.75%。

        同時,在所有中國民企非投資級地產公司發行的美元固定利息債券里,若不分債券評級、年期多少,6.5%的利率也屬非常低,只略高于SOHO中國2012年10月31日發行的一筆6億美元債券5.75%的利率。

        而若縱向比較,這筆債券融資的利率實際上還是建業地產自2008年踏入境外資本市場以來,債券融資成本最低的一次。

        數據顯示,建業地產的融資成本呈持續下降態勢。比如,2010年10月14日,建業地產首次在香港發行五年期美元債券3億美元,利率高達12.25%;2012年4月12日,其又發行了1.75億新加坡元的2016年到期的優先票據,年利率為10.75%;2013年1月21日,在港發行的2億美元2020年到期美元債券,年利率也有8%。

        基于此,建業地產此番不僅自身打開了一個低成本發債融資的新局面,還樹立了一個國內地產公司海外債券融資的新標桿。

        五年前,建業地產董事局主席胡葆森曾形象地比喻成功上市是考進了大學,建業需要用4年時間才能從資本市場畢業。針對本次資本市場的熱捧,胡葆森表示:“這也意味著建業正式從資本市場本科畢業。”

        低成本融資的效果是顯而易見的。例如,2010年其3億美元債券年利率為12.25%,以年利率6.5%的資金提前贖回,則粗略匡算可節約財務費用0.23億美元,折合人民幣1億多元。

        “目前人民幣升值步伐在加快,對美元匯率已創新高,所以,這4億美元兌換成人民幣進入國內項目后,未來再以美元還回去,當中可享有匯兌收益,因而,其實際融資成本最終可能還要低于6.5%的年利率。”一位業內人士認為。

        持續盈利,穩定增長,低利率融資的建業式啟示

        一個問題隨之而來,即建業地產為何能拿到這么低的融資利率?

        全球執行超低利率的大環境,及由此推動的海外債券市場的紅火,或是一大外因。

        “為刺激經濟復蘇,各國紛紛實施貨幣寬松政策,尤其是日本今年以來的量化寬松政策,使得全球資金市場利率超低,而國內資金成本較高,IPO也暫停,于是不少企業紛紛轉而向海外債券市場融資,推動了債市繁榮。”一位業內人士說。

        通常,企業在債券市場融資成本的高低與其信用評級等密切相關,評級越高成本越低。但由于國內房地產泡沫爭議不絕于耳,地產公司受實力等綜合因素影響,信用評級普遍在A級以下,多為B1至BB之間,其債券融資成本自然較高,被市場視為高收益債券。

        而在全球低利率背景下,即便是高收益債券,其利率也呈走低趨勢。比如,2007年~2011年,國內地產商海外發債利率普遍在10%以上,而進入2012、2013年后,從各公司的融資情況看,利率已呈明顯下降態勢,尤其是近期,不少公司的融資成本在8%~9%。對此,已有數次海外發債融資經驗的建業團隊很早就提前準備、周密布局,最終選在5月下旬發債,并獲成功。

        當然,從核心因素講,這與建業自身在境外資本市場的既往良好表現有關。

        一位權威人士告訴記者,海外資本市場非常成熟,投資機構們都有自己的風險收益模型,其專業與精明無需多言,能讓它們以較低的成本向國內企業融資,一定有其專業判斷。

        事實是,自2008年登陸香港聯交所,建業地產業績一直呈穩定增長態勢。

        以其近三年的業績表現為例,2010年主營收入為45.16億元,凈利潤5.8億元;2011年,收入為66.38億元,合同銷售收入則為81.2億元,凈利潤增長至7.43億元;而到了2012年,雖當年63.46億元的收入與上年基本持平,但合同銷售額卻突破100億元,達到了103.5億元,凈利潤也沖至8.7億元。

        而從整體上看,建業每年的復合增長率則在20%左右,這一點對投資者無疑具有很強的吸引力。

        同時值得一提的是,建業地產還相當注重對投資者的回報。記者注意到,其上市以來已數次分紅,較高的一次每股分紅0.1元,若按其股價計算,收益率還是比較可觀的。而此前,其也曾發行過的債券,均讓投資者取得了不錯的收益和溢價。

        由此不難看出,建業地產在資本市場和投資者那里,已樹立了自己財務穩健的良好形象,而這與債券市場多數投資者追求適度高收益的風格自然契合。

        更重要的一個因素則是,建業的省域化戰略與李克強總理當前大力推行的新型城鎮化建設正好吻合,從而有效消除了投資者對潛在政策風險的擔憂。

        2008年建業上市時,省域化戰略、深耕中原是建業地產董事局主席胡葆森講給投資者的一個能聽得懂的故事,而5年后的今天,該故事已變為現實,建業已完成河南18個地市的布局,并進入20多個縣級市場,以較好的業績證明了該戰略的正確。

        而中央政府換屆之后,國家大力推進新型城鎮化,面對國內多數地產公司廣度有余而深度不足的情況,符合政策鼓勵方向的建業地產的戰略特色隨之凸顯,國務院參事室曾二度來建業調研城鎮化建設,其未來較大發展潛力也深為投資者認可,由此成了香港內房股的“城鎮化”第一股。

        加之發債后能降低財務成本、推動公司在售物業面積增加,使公司步入更良性發展軌道,因而,建業地產4億美元發債計劃一出即應者云集,并不出人意料。

        據了解,5月22日,建業發債雖因香港發布黑色暴雨預警休市半天延至中午十二點才開始,但下午不到5個小時時間內,認購量就迅速達到了預定額的4倍以上,從而為其以更低成本發債奠定了牢固基礎。

        資本助推戰略縱深發展,建業謀定地產“下半場”大局面

        本次發行年利率6.5%的美元債券后,其是否還有后續發債計劃以置換出成本較高的融資?

        “在贖回2010年債券后,除不能贖回的可轉債之外,建業地產已經沒有高于10%的美元債券了。公司下一步的融資計劃將視資本市場狀況及企業需要而定。”建業地產執行副總裁、首席財務官胡冰說。

        某種程度上,其是否繼續發債、何時發,已并不重要,關鍵的是20多億元長期資金進入,對其省域化戰略向縱深加速推進將起到明顯助推作用。

        行業權威人士透露,目前中國房地產大局已在資本及規模實力驅動下步入分化和優勝劣汰的下半場。在這場角逐中,贏得資本的先手是保障戰略發展、產品和服務升級的關鍵。建業在資本市場的無往不利,與戰略縱深發展已經形成了良性的相互支撐局面。目前,建業正發力進駐縣級城市市場,并全力完善包括酒店、商業、教育等資源在內的大服務體系。

        這兩次發債融資也意味著,建業的省域化戰略快馬加鞭的時刻到了。

        從目前的情況看,隨著國家鼓勵發展新型城鎮化、產業集聚區建設等,上述進程可能加快。

        “本次發債有兩個突出的感受,其一,國際資本市場非常成熟、客觀,鼓勵你做好人好事,為好企業發獎狀和獎金,本次低息發行票據,可以視作資本市場發的一個獎狀。其二,建業一貫堅持守信用、負責任的企業文化,并以長期判斷指導企業行為,這種堅持得到了資本市場的認可。上市五年來,建業每一年都兌現了對資本市場承諾,低息發債也可謂一個自然而然的結果。”建業地產董事局主席胡葆森說。

        上市五年,順利畢業,建業地產不僅在資本市場樹立了一個標桿;也在穩健發展中創造了一個不大不小的傳奇;它的歷程也必將成為企業如何成功獲得資本市場認可的一個案例和教材。


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